“美元資產、永久產權、無外匯管制，非CRS征稅國，博彩業合法、住房需求大、政治穩定”等詞語，成為了這幾年柬埔寨的房產銷售人員給中國投資客說的最多的詞語。近年來，隨著柬埔寨經濟的穩定發展，越來越多的中國人去柬埔寨淘金。柬埔寨首都金邊住房緊張，政府歡迎國外開發商來投資，也讓國內的房企看到了商機。廣州富力地產股份有限公司(股份代號：2777.HK)也是最早去柬埔寨掘金的國內大型房企。

中國房企對柬埔寨投資熱情高漲

買房是中國人重要的投資手段，不論是國內的主要城市，還是歐美等發達國家，因為中國的投資客組團去買房，房價均在短期內迅速飛漲。但是，在2018年，悉尼、溫哥華、倫敦等中國人買房的熱點城市房價開始下降，而東南亞的主要城市房價卻一直在穩定高速上漲，這也讓更多的中國投資客聚焦東南亞。

據柬埔寨國土規劃和建設部的報告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個項目，總投資額為16.56億美元，占比均接近四成，中資也成為柬埔寨房地產的最大投資方。

從2016年開始，柬埔寨首相洪森不斷會見來自中國的房地產開發商。

2016年5月26日，碧桂園創始人楊國強在柬埔寨和平大廈見到了洪森，這是他第一次去柬埔寨考察。楊國強當時對洪森說，碧桂園正在新加坡旁的馬來西亞依斯干達特區建設一座生態智慧城市，是中國民企最大的海外投資項目，碧桂園有意在柬埔寨投資開發類似的項目。

2017年1月4日，還是在和平大廈，第四次考察柬埔寨的富力地產行政總裁張力對洪森說，在未來3到5年里，富力將在柬埔寨投資30億美元，還計劃在金邊市和西哈努克省投資建設六星級大酒店。

洪森會見完張力的16天后，他又會見了綠地集團董事長、總裁張玉良，會談中張玉良說，綠地下屬酒店集團在兩個多月前已進入金邊發展，目前已初步確立了教育產業小鎮、金融合作、基礎設施建設及旅游度假產業等意向投資項目。

這樣的場面，在2012-2016年期間，曾經出現在馬來西亞新山市，也正是這幾家房企，曾經帶動國內房企在馬來西亞掘金的熱潮，吸引了一大批國內投資客去馬來西亞買房。

富力在國內展廳銷售的馬來西亞項目“富力公主灣”

富力迅速布局柬埔寨

在馬來西亞投資并不太理想的富力地產，在柬埔寨反應迅速。洪森和張力的會面結束一年多之后，富力地產的柬埔寨首作“金邊富力城”就開門迎客了。從金邊的機場到街頭廣告牌，處處能看到富力打上了“中國十強地產品牌”的廣告語。當然，如果仔細推敲這句廣告語，有些言過于實。在最近五年的中國房地產企業規模排行中，富力地產并未進入過前十，相反還因為數次踏空國內的樓市節奏而完不成任務。

金邊機場富力金邊城的廣告片和讓國人熟悉的廣告語

富力帶給柬埔寨的不僅是資本的投入，還將國內開發商慣用的大盤模式復制過去，造成一種視覺震撼。金邊老百姓目之所及，是從未看到過的龐大社區——體量高達56萬平方米，共包含20棟建筑，每棟33層，總計提供5240套房，戶型涵蓋55-130平方米，項目總體資本花費超過20億美元。在當地人眼中，即便是近幾年外國投資者建設的高檔社區，也基本是四五棟樓即成盤，金邊富力城的大手筆令人咋舌，這是金邊目前開發規模最大的項目。

柬埔寨是東南亞第二落后的國家，這么大體量的盤不可能靠當地人來完成銷售任務，最終還是要賣給國人。

富力在國內打出的廣告語：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在馬來西亞開發時，他們喊出的口號也是投資下一個深圳。2017年，柬埔寨全國GDP為209億美元，僅和廣東省韶關市2017年的GDP總量相當。根據IMF數據，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個問號。

龐大的項目僅靠一句好的廣告語還遠遠不夠，需要有廣泛的消費群體買單。富力在國內線上線下齊發力，并再次套用此前在馬來西亞新山項目的營銷方式，組織國內看房團打”飛的“來考察買房。

富力金邊城的看房團海報

2018年9月29日，金邊富力城項目發布會暨京東平臺啟動儀式在廣州康萊德酒店隆重舉行。富力集團副總經理、董事長助理兼海外事業部總經理朱文婷、富力集團柬埔寨公司副董事長王志豪及京東房產全國總經理曾伏虎等出席了本次活動。京東平臺的客群以高收入白領、中年男性居多，跟外海投資房產的客群高度匹配。但是京東只有國內的客戶，無法覆蓋到柬埔寨，即使這樣，富力的高管依然重視這樣的合作并來參加發布會，可見對國內市場的重視程度之高。

金邊富力城項目發布會暨京東平臺啟動儀式

富力在柬埔寨當地只有金邊一個展廳，而在國內西安、上海、杭州、武漢、廈門、深圳、廣州、北京等八個城市都開了海外置業的展廳，其中深圳平安大廈的展廳有103層，是全亞洲最高的展廳。富力從國內組織的看房團，也是以這些展廳和中心，向當地及周邊區域拓展客戶，組團飛到柬埔寨看房。

從北京出發的金邊富力城看房團行程

已有媒體報道，中國開發商在柬埔寨的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了當地上層階級人士。

繞開中國外匯管制

早在2017年之前，中國的外匯管制就已經對境內辦理購匯和境外投資房產進行限制，但是當時還有一些變通的方式能夠實現去國外投資房產。但是自從碧桂園城市森林在國內高調宣傳、組團看房，僅2016年就銷售220億，絕大部分購房者均是來自國內客戶。如此大規模的外匯外流，也推動了管制的加強。央行于2016年12月31日夜間對銀行下發的文件明確規定從2017年1月1日起，個人購匯申報需要細化到用途和時間，禁止在境外用于投資。

2017年初，碧桂園城市森林在國內的展廳全部以裝修升級的名義關門，整個城市森林在國內的銷售暫停，雖然碧桂園自己并不承認，但實際上還是跟外匯管制政策有關。

目前，我國外匯管制規定的個人年度購匯額度5萬美元的限制，還不能用于海外投資房產。之前富力、碧桂園等在東南亞有地產項目的開發商常用的做法是讓客戶找多個人分拆購匯，然后統一轉入開發商的海外賬戶?；蛘呤情_發商幫客戶在香港開戶并不是以買房子的名義，而是以買保險的名義進行操作，由此避開外匯管制。然而這些操作方式，均需國內購房者個人進行繁瑣的操作，并且本身對購房者依然有很大的政策風險。因政策監管導致碧桂園城市森林展廳關門后，開發商逐漸減少了以上操作，并使其更隱蔽。

如今，富力地產使用了更為便捷的方式讓中國的購房者去柬埔寨買房結算。富力地產海外置業展廳的一名置業顧問表示，購房人在柬埔寨當地看房，可按當天換算匯率直接刷人民幣儲蓄卡。如在國內，可直接刷卡付款，錢交給富力地產旗下的投資公司，開客戶具購房款的收據，后期事宜由開發商財務流程解決，最終客戶可以在柬埔寨等地獲得房屋產權。這樣操作，完全繞開了個人的外匯管制，由開發商自己解決資金出海的通道問題。

中國買家可在中國境內用人民幣支付房款給項目方，項目方在境外向買家交割房屋產權，買家甚至都無須到現場。這種看起來十分巧妙、采用瞞天過海的方式海外購房法，其實已經涉嫌犯罪了! 根據最高人民法院和最高人民檢察院聯合發布的《關于辦理非法從事資金支付結算業務、非法買賣外匯刑事案件適用法律若干問題的解釋》，今年2月1日起，這種海外購房行為已經被最高法和最高檢定性為非法買賣外匯行為中的“變相買賣外匯”，情節特別嚴重的依照刑法第225條第4項的規定，以非法經營罪定罪。最高法和最高檢也做出了詳細的定義：變相買賣外匯”金額超過2500萬人民幣或者通過買賣外匯行為獲利超過50萬人民幣。