廣州庫存整體消化周期 下跌至9.2個月
由于近段時間中心區積壓網簽處理速度加快,天河、海珠、荔灣3區庫存面積明顯減少,直接導致整體消化周期連續4個月下降,目前已降至9.2個月,時隔1年后消化周期再次下跌至10個月以下水平,說明實際上廣州一手供求將出現相對緊張的趨勢。
從各區消化周期來看,中心六區除海珠外其余已降至10個月以內,其中天河跌至3個月低點,受近年供地不足影響,在積壓網簽陸續處理后該區一手實際可售庫存減少明顯。此外黃埔消化周期為5個月,受知識城、蘿崗香雪等主要板塊供應能力減弱影響,該區一手可售項目偏少。
外圍區方面,花都消化周期雖然接近30個月,但庫存多集中在中北部,去化速度一般;而增城消化周期持續縮短,目前僅剩6.2個月。廣州中原研究發展部認為,買家對于熱點區域熱點板塊的關注度未有減弱,部分優質片區“缺貨”“消化周期短庫存不足”間接影響買家入市速度。
房貸利率上浮10%-15%為主流
9月,多家銀行的房貸利率有所下調,除了部分銀行額度吃緊外,廣州的房貸利率整體保持穩定。其中,興業銀行最為寬松,表示額度充足,1-2周可放款。而個別銀行,如渤海銀行、浦發銀行等,則額度吃緊,大幅調整房貸利率至上浮30%-50%,并無法確定放款時間。
首套房貸方面,上浮10%已成主流,二套房貸方面,除了興業銀行最低執行上浮10%的利率外,其他銀行均上浮15%-30%不等。
根據融360發布的報告顯示,8月全國首套房貸款平均利率保持上漲,達到5.69%,環比上升0.35%,同比上升11.13%,這也是自2017年1月以來,房貸利率連續20個月上漲了。融360預測,利率保持繼續低幅上漲的概率極大。由于當前房貸市場政策指向仍以偏緊調控為主,利率、首付、貸款審核均保持偏嚴態勢,預計后期執行利率下降的銀行數將會進一步減少,持平及上漲的銀行數將會增多。
熱門區域仍供不應求
9月供應大幅增加,其中不乏增城、黃埔、南沙等成交熱區樓盤,對于買家而言選擇空間更大,成交幾率提高;就市場實際情況來看,部分項目已采取“小批量特價房”等優惠方式刺激成交,預計后市氣氛將有所改善。此外,增城部分項目已陸續調整首付門檻,預計未來影響市場的客觀因素將得到適當調整,良好的交易氛圍將有利于引導買家入市。
廣州中原研究發展部認為,雖然項目“小幅讓利”現象存在,但熱點區域、板塊供不應求的情況顯著(天河、荔灣、黃埔消化周期不足6個月,增城不足7個月),加上近年房企拿地成本較以往提高,因此未來廣州整體量價水平仍處于樂觀向上趨勢,買家不宜過分觀望而放緩入市步伐,錯過入市時機。
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